Усиливаем позиции в управлении недвижимостью - Валерий Бердников

Опубликовано 12/08/2009 Интервью с директором эксплуатационной компании "ПЭОЖД "Авантаж" Валерием Бердниковым.

Опубликовано 12/08/2009 Интервью с директором эксплуатационной компании "ПЭОЖД "Авантаж" Валерием Бердниковым. 1. Как работает частный ЖЭК в правовом поле, как это работает с точки зрения закона? 1. Частный ЖЭК работает исключительно в правовом поле. Предприятие по эксплуатации, работающее под брендом «Авантаж», является плательщиком всех необходимых налогов: НДС, налог на прибыль, отчисления из фонда зарплаты и т.д. На сегодняшний день ПЭОЖД «Авантаж» главной целью хозяйственной деятельности видит не получение коммерческой прибыли, – мы работаем с низкой рентабельностью – а создание и укрепление имиджа корпорации. Поэтому работать иначе мы просто не можем. 2. Какие тарифы в Вашем ЖЭКе, из чего они начисляются, что получает потребитель? 2. Предприятие в основном работает с собственниками вновь приобретенного жилья. Это достаточно обеспеченные люди. Они в состоянии оплачивать услуги по содержанию недвижимости того класса, который они купили. Если человек стал владельцем квартиры в новостройке в центре города, где средняя стоимость квадратного метра, приравнивается к 1 500 долл. США, то он рассчитывает на услуги и уровень сервиса, отвечающий классу жилья. Вопрос стоимости тарифа не является для него принципиальным, внимание обращается на качество. В домах эконом класса – такие дома у нас есть на балансе – мы применяем другой подход. Ценообразование тарифа происходит с жестким отбором самых необходимых услуг. Таким образом, тарифы в наших домах различаются по классу здания, в котором они действуют. Они отличаются по составу и трудоемкости предоставляемых услуг. Трудоемкость измеряется в количественных показателях. Места общего пользования в домах эконом класса, к примеру, убираются один раз в день, в то время как в элитных домах кроме многократной уборки проводится натирка нержавеющих ручек и панелей лифтов. Статус здания, его этажность, сложность проекта, площадь придомовой территории предполагает разную трудоемкость, а она, в свою очередь, лежит в основе тарифа. Разброс стоимости обслуживания квадратного метра: от 2,7 грн до 5,1 грн. Эксплуатационная компания обслуживает внутренние сети здания, котельные, которые есть во всех домах корпорации, лифтовое хозяйство, прилегающую территорию, места общего пользования, бойлерные, если они есть. В домах повышенной классности сюда включается видеонаблюдение и системы контроля доступа, обслуживание индивидуальных двухзонных котельных, насосных, систем отопления, охрана внутри объекта, по периметру и в паркинге и многое другое. У дома есть собственный комендант и лифтер. За каждым домом премиум-класса закреплен персонал. 3. Есть ли факты неплатильщиков и как вы с ними боретесь? 3. Факты неплательщиков есть. В отличие от клиентов КП «Жилкомсервис» наши жильцы платежеспособны. Неплательщики есть по разным причинам. Это люди, купившие квартиры на перепродажу; временно не проживающие в квартире; жильцы, которые просто не хотят платить. Методы работы, как Вы понимаете, отличаются. Если в силу ряда причин человек не в состоянии погасить накопленную задолженность, с ним заключается договор реструктуризации. В таком случае, он берет на себя обязательства платить по текущим счетам, а задолженность разбивается на полгода или год. Мы, не доводя вопрос до суда, выводим жильца из задолженности цивилизованными методами на основании договора. К «отказникам» мы вынуждены применять меры юридического воздействия. Направляется письмо, в котором предлагается погасить задолженность, в дальнейшем дело передается в суд. Эксплуатационная компания вправе прекратить полное или частичное предоставления любых услуг, прописанных в договоре, либо снизить их качество. 4. Внутридомовые сети – кому они принадлежат, как происходит их эксплуатация? 4. Внутридомовые сети, как и места общего пользования, принадлежат пайщикам или проще – жильцам дома. Они не находятся на балансе предприятия, а входят в общее инженерное обеспечение дома. Система обслуживания обще домовых систем – такая статья присутствует в тарифе – предусматривает эксплуатацию кабельных линий от точек подключения до квартирного счетчика, система водоснабжения – до первого вентиля в квартире, канализация – от первого выпуска в квартире. Все, что человек хочет изменить в квартире: замена раковины, фильтра и пр. – жилец осуществляет самостоятельно или дополнительно заказывает эту услугу ПЭОЖД. 5. Как потребитель платит за свет, газ, воду и т.п. в частном ЖЭКе? 5. За газ для плиты потребитель платит по счетчику, газ, используемый на подогрев горячей воды и отопление здания, считается в зависимости от проектной схемы учета энергоносителей. Замеры делаются либо по счетчикам теплового учета, которые разграничивают жилую и коммерческую зону с разными начислениями; либо, если помещение одного типа, распределение затрат идет пропорционально квадратным метрам отопления. Удивительно, но это выходит гораздо дешевле цен предприятия Теплокоммунэнерго. Исключаются дорогостоящие утечки, порывы, не учитывается прибыль – поэтому жилец получает тепло по очень приемлемому тарифу. 6. Частный ЖЭК может стать альтернативой ОСМД или нет? И если да, то, в чем преимущество частного ЖЭКа? 6. ОСМД – это форма организации совладельцев многоквартирных домов. Они могут входить в систему жилого фонда, обслуживаемого харьковским коммунальным предприятием «Жилкомсервис», могут сами эксплуатировать свой дом – ну, а вдруг под одной крышей собрались слесари, дворники и т.д., которые решили своими силами обслуживать жилую площадь. Третий вариант, они могут обратиться в частные компании, подобные нашей, заказать услуги по обслуживанию их собственности. Это может быть комплекс услуг или отдельные позиции. ОСМД-шники, которые зачастую имеют дело со старым жильем, сталкиваются с рядом трудностей: мобилизация платежей, сложность в эксплуатировании ветхих коммуникаций и сетей, невозможность прийти к общему знаменателю в наборе услуг, за которые готовы платить жильцы. Недостаток. Получается, что внутри вашей квартиры может быть комфорт и уют, но переступив порог, вы сталкиваетесь с тем же развитым, а чаще наоборот неразвитым социализмом. Плюсы. Найдя все-таки общий язык в финансовом вопросе, основатели ОСМД могут довести дом до любого желаемого состояния. Государственный ЖЭК этого не сделает, частный ЖЭК способен на такое, но только в том случае, если этот знаменатель будет найден. 7. Готова ли Украина к приватизации объектов ЖКХ и в частности ЖЭКов? 7. Украина готова. Украинцы нет. Этого не потянут бедные слои населения, в этом не заинтересованы практически все игроки, которые занимаются сдачей жилья в аренду. Частные ЖЭКи также не будут участвовать в этом процессе, так как обслуживать старое жилье – это головная боль. Единицы строительных компаний принимаются за эксплуатацию нового жилья, а ветхий фонд – зона повышенных рисков. Довести объект до приемлемого состояния требует значительных инвестиций. 8. По Вашему мнению – какой самый действенный способ реформирования ЖКХ? 8. Существующее жилищно-коммунальное хозяйство будет развиваться такими способами, которые диктует жизнь. Если сегодня будет выгодно создавать ОСМД, то так оно и будет. Если завтра поменяется что-то в налогообложении, форма измениться. Люди будут подстраиваться под то, что ведет к минимизации затратной части Реформа возможна в несколько шагов: первый, повышение платежеспособности населения, которое переберется постепенно в более достойное жилье; второй, пойти путем Москвы, которая снесла уже все пятиэтажки, взялась за девяти- и двенадцати- этажные здания. Строятся микрорайоны, в которых есть районные объединения по эксплуатации – кусты. Это было огромное преимущество советских ЖЭКов. До самого дальнего обслуживаемого дома было 10-12 минут пешком. Украине необходимо переходить на районную застройку. К примеру, корпорация «Авантаж» запроектировала строительство микрорайона «Журавли» по ул. Казакевича в Харькове общей площадью более 300 тыс. кв. м., в котором будет свой микроЖЭК. 9. Каковы позиции «ПЭОЖД «Авантаж» среди управляющих компаний Харькова. Можно ли назвать Ваше предприятие самым крупным? 9. На сегодняшний день эксплуатационная компания обслуживает порядка 100 тыс. кв. м. жилья. Сюда входят жилые дома и комплексы по ул. Старицкого, Культуры (ЖК «Олимп»), Тринклера (ЖК «Пионер»), ак. Ляпунова, Социалистической, Подлесной, а также те объекты, которые уже введены в эксплуатацию этим летом – первая очередь ЖК «Авантаж», ЖД по ул. Второй Пятилетки – и те, что компания сдаст в ближайшее время – ЖД по ул. Целиноградской и ЖД по ул. Ощепкова. Кроме этого, в «управленческом» портфеле находится торговый центр Vizit по ул. Клочковской – 7,5 тыс. кв. м. Учитывая это, мы входим в список самых крупных управляющих компаний города. А если брать во внимание портфель заказов: вторая очередь ЖК «Авантаж», ЖД по пр. Косиора, два бизнес-центра «КапиталИст» и «Бриллиантовый город» и объекты, находящиеся на стадии проектирования – у нас есть шанс стать лидером регионального рынка. Тем более что многие строительные компания отказываются от эксплуатации возведенных домов в виду низкой рентабельности и высокой капиталоемкости такой деятельности. 10. Намерена ли компания ПЭОЖД «Авантаж» усиливать свои позиции в управлении коммерческой недвижимостью? 10. Все зарубежные эксплуатирующие и управляющие компании, которые зашли в Украину, работают исключительно с логистической, офисной и торговой недвижимостью. По моим данным не было ни одного случая, когда бы такие компании взяли в эксплуатацию дом, кроме, быть может, брендовых объектов класса де-люкс. Работая с коммерческой недвижимостью, ты имеешь одного заказчика, один договор и единые механизмы правоотношений по платежам, услугам и критериям оценки. В жилом фонде это невозможно. В 200-квартирном доме минимум 400 мнений – муж, жена и иногда дети. Каждый по-своему понимает, что значит обслуживать дом бизнес-класса, что такое паркинг, как нужно обслуживать лифты и т.д. Большое количество контрагентов и небольшие площади делают эксплуатацию жилых домов не привлекательной ни с точки зрения законодательства – не регламентированы правила проживания в многоквартирном доме, действующие старые нормы нужно пересматривать – ни с точки зрения заработка. У корпорации «Авантаж» другая стратегия. Мы не просто продаем квадратные метры жилой площади, но предоставляем «пакет», которому дали название «Товар плюс услуга». Это сравнимо с пожизненным сервисом для дорогого автомобиля. Во время передачи имущественных прав «Авантаж» вместе с ключами вручает хозяину квартиры блага, которые характеризуются словами – комфорт, уют, безопасность.